いちごオフィスリート投資法人　オフィス特化型リート転換後の成果と今後の戦略

2017/08/25
21:00

いちごオフィスリート投資法人は中規模オフィスに特化したJ-REITです。

2014年1月に投資しています。
68,900円で購入しています（NISA口座を利用）。

今回は第23期決算・運用状況のご報告について紹介したいと思います。

当期は東京都渋谷区のオフィスビル（約35億円）を取得しています。
期末にはオフィスビル3物件の取得とオフィス以外の4物件の売却による資産入替を決定しています。

売却は当期内、取得は次期となりましたので期末の物件数は85→82となりました。

資産入替のタイミングで借換えを行い金利コストの一層の低減を図っています。
賃料の増額改定、テナント入替時の賃料増額にも取り組んでいます。

結果、増益により14期連続増配のJ-REIT最長記録を達成しています。

2016年11月に取得したビルは稼働率および賃料の向上により早期に収益が向上しています。
稼働率は67.3％→89.1％、平均賃料坪単価は28,200円→28,300円（笑）

この結果、約半年間でNOI（Net Operating Income）が33％UPしています。

成長ロードマップは「オフィス特化型PFの発展」を目標としたステージⅥからⅦに移行します。
Ⅶでは「中長期的な成長に向けた基盤構築」を目標に掲げています。

環境に応じて戦略を柔軟に選択しますよ、という緩い内容です。

いちごオフィスリート投資法人（東証、8975）の主な指標（2017/8/24現在）
■投資口価格： 74,600円
■1株分配： 1,930円（2017年10月期）→　1,940円（2018年4月期）
■分配金利回り： 5.19%
■NAV倍率： 1.05

VALUが最近話題ですね。
ちょっと私が思うことを書いてみたいと思います。

VAを発行している個人自身の活動内容によって価値が上下する訳ですが（多分）、
その個人が活動をやめた場合はどうなるのか、という話があります。

アーティスト活動で評価されている個人が活動やめたらVAの評価は下がりそうですよね。
その活動を評価してVAを購入していた人からすると困った話です。

株式であれば事業をやめる場合は残余財産を分配して清算することもできます。
個人だとそうもいかないです。

ある特定事業で高収益を上げていた会社が急に儲けられなくなった感じですかね。
このリスクに対応するには分散投資？

もしくはマルチな分野で活躍している人に投資するのが良いのかもしれません。
これはコングロマリットディスカウントになるかな？それとも価値がアドオンされていく？

他にも制度の未整備や決済に使われるビットコインのボラなど気になる点はたくさんあります。

個人そのものではなく、個人がやりたい事業/サービスに対しての投資の方が明瞭かもしれませんね。
（それだと個人版クラウドファンディングで新鮮味がない？）

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